新加坡的公寓维护费

前言

公寓：condominium

此处特指区分所有权的住房，与我国现时普通的商品住宅比较相似。

无论是考虑购买公寓自住还是投资，您需要支付的不仅仅是房屋贷款和日常花费。在新加坡，拥有公寓的另一项成本是公寓维护费（the condo maintenance fees）。这包括维护场地、建筑物和共用设施的成本。每月费用低至50新元，或高达每月1，000新元，具体取决于公寓的位置、单位数量和大小。位置绝对是拥有公寓及其每月费用的总体成本的主要驱动因素，特别是，如果开发项目位于顶级便利设施和交通网络附近的一个非常理想的地区。

新加坡的住房制度和住房管理体系成熟而高效，在国际上广受好评，其在公寓维护费用方面的规则，对我国现行的物业管理收费或有借鉴意义。

公寓维护费

什么是公寓维护费？

每月的公寓维护费是当一个家庭开始为公寓首付而存钱时，最容易被误解和忽视的成本之一。

公寓的维护费是业主必须支付的月度费用，以管理，维护和保养整个物业。每月费用将用于管理和维护园艺、垃圾收集、公共区域、娱乐设施、管理以及流入应急（备用）基金的一定部分。

要确切知道其涵盖的内容，购房者应该咨询房地产经纪人或抵押贷款经纪人，因为这些费用因房产而异。需要注意的一点是，由于维护建筑物所需的额外维保，月成本也会逐年变化，通常随着结构老化而增加。

对于公屋（HDB Flate，即新加坡房屋开发局建造的住房），业主需要支付由市议会确定的月度维保费。对于新加坡的私人公寓（private condo）或行政公寓（EC，Executive Condominium），则要每月向物业管理部门支付公寓维护费。

虽然可能需要每月支付100美元甚至更少的公屋维保费，但实际上，每月的费用从平均300新元到1，000美元不等。这些费用将取决于公寓的人数、公寓的大小、业主居住的公寓类型（例如，豪华公寓通常具有最高的费用）以及其物业所提供的设施。

正因月费差异如此之大（可能会随着时间的推移而增加），这样的“隐性成本”绝对是购房者在考虑购买更豪华房产的决定时需要认真对待的事情。

对于私人公寓单元，公寓维护费通常包括游泳池、外围场地、公共区域清洁、园艺等设施的维护，以及给许多公寓工作人员，如清洁承包商、保安人员等的付款。

通常，公寓维护费的一部分存入公寓的偿债基金，它通常用于改善 - 包括公共空间的粉刷，更换共用的固定装置和配件，健身器材等。

应付的维护费用将取决于建筑面积、可用公寓设施的类型、位置、房龄和开发质量等。它通常根据每个单位的份额来计算。

什么是份额？

新加坡公寓维护费取决于其份额（shared value）。但什么是“份额”？其实，份额是分配给物业中每个住宅单元的（公共）权利份额。每月付款的平均范围可以从几百美元到上千美元不等。简而言之，份额越大，您需要支付的费用就越高。

份额值通常用于确定您每月必须支付的维护成本。如果您正在考虑购买在建建筑（BUC，类似期房），您只需要在项目完成后支付并获得临时占用许可证（TOP）即可。

付款通常由开发商选择的管理代理或管理公司（MC）收取，其职责是维护和开发管理，它们通常被分到偿债和管理基金中。

管理基金用于物业单位的日常维护，而偿债基金用于任何未来和意外支出，包括屋顶修缮和油漆工作，这些通常是非常规而不定期的任务。（业主）对每个基金的贡献将根据每个物业单位的份额而有所不同。

最后，业主的份额将决定其在选举理事会成员的年度股东大会（AGM）和/或整体出售的情况下的投票权。

您只需要满足至少30%的总份额，即可为该物业制定新规则。对于十年以上的开发项目，整体出售要求股东以至少80%的多数同意。

每月维护费

谁决定每月的维护费用？

公寓法团（condominium association）负责管理物业和社区的维护。所有公寓业主都自动获得该法团的成员资格，该法团召开会议以决定为新改造开发项目。那些购买公寓的人必须向公寓法团付款，然后该法团被分派到各种基金中以支付不同的费用。该法团设有偿债基金，以帮助支付任何意外费用。换句话说，当您支付公寓维护费时，您还节省了一些现金，这将有助于维修和维护物业中的公共区域和便利设施。

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