新加坡房地产投资介绍之一

新加坡国庆烟火

新加坡是一个移民国家，全世界最开放的经济体之一。接纳移民和拥抱开放，是新加坡的立国之本，也是新加坡未来生存和发展的必需。

2000年以来，非新加坡公民和永久居民的外国人，占新加坡常住人口的比例，一直徘徊在三分之一左右。随着新冠疫情管控措施的逐步放开，最近半年，新加坡外来人口数量激增，房地产市场火爆。

本文，作为新加坡房地产投资系列的第一篇，将以中国人最熟悉的新加坡政府组屋为着眼点，开启外国人投资新加坡房地产市场的准入、选择和交易的介绍。

新加坡地图

自从被迫脱离马来西亚成为独立国家，新加坡一直在填海造地，今天最热门的商业和住宅发展地段之一，见上图新加坡地图正中间标有新加坡三字的位置，围绕金沙酒店和室内植物园正如火如荼建设的滨海湾区域，就是七八十年代填海填出来的。

2006、07年间，广泛征求各方意见后，李光耀先生正式决定在圣淘沙和滨海湾同时开建以赌场为核心的综合度假中心之前，滨海湾一直被用作室外餐饮和休闲运动的保留地。除了几排高大的树木，就是成片的草地，隐藏其间的，是数栋低矮简易的餐饮临时房。被室外绿植围环绕的便宜自助餐，随着滨海湾片区一栋栋高耸新颖建筑物的崛起，成为了我在新加坡苦涩青春的记忆。

现在的滨海湾

新加坡的总体规划，特别是与滨海水岸和填海造地相关的，从1965年独立到现在，没有太大的变化。按部就班、日拱一卒，导致新加坡的准确面积，几乎每个月都会有些许变化。截止2022年6月末，大概是730平方公里，比796平方公里的广州市白云区略小一点。

广州白云地图

新加坡的GDP接近广州市，全岛常住人口不到600万，低于广州常住人口的三分之一。依此推算，新加坡的人均GDP是广州常住人口GDP的三倍。但是，新加坡富裕阶层除了本土的，更多是来自全世界的，包括最近几年在中国富人榜上名列前茅的迈瑞医疗创始人李西廷和海底捞创始人张勇，其数量和能量完全可以碾压身在广州的广州本地、广东省和全国的精英。

为中国打造医疗设备名片的李西廷

不同的阶层，在新加坡，有着几乎完全不同的房屋使用和投资去向。可贵的是，新加坡政府不仅一直鼓励著阶层的流动，也坚持着不同阶层居住区域的混搭。

所以，以国内的观点，将经济适用房，甚至是拆迁回迁房，与新加坡政府机构建屋发展局主导开发管理的，为中底层人民提供居住兜底服务的组屋进行对标，实在过于混淆视听、牵强附会。

组屋

新加坡组屋的人均面积和居住配套远超香港，房屋质量和维护服务远超中国大陆，相对于底层平均收入的优惠价格则可以同时碾压香港和内地的七线城市，比如我的老家湖北安陆。新加坡公民和永久居民能够在居住方面获得这些福利，建屋发展局功不可没。

20年前，作为一个结构设计部的实习生，我有幸在挂着杜甫“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的建屋发展局总部呆过一段时间，与局里的工程师、行政管理人员和官员（他们不习惯被称为领导）深入接触过。所以，对于新加坡组屋的设计和施工，我是有一定发言权的。

位于中心区的新组屋达士岭

典型的组屋住宅区

典型的组屋楼下

典型的组屋楼道

以上四张照片，均来自1990年之后建起的组屋，可以代表最近三十年组屋设计的趋势。

新加坡建屋发展局成立于1960年代，当时的组屋设计理念，焦聚于建造的成本和建设的速度，对建筑物内个人空间的私密和公共区域的舒适没有太多的关注。最初的10多年，产生了大量的长走廊型组屋。这类组屋，是老新加坡人成长的记忆，随着70、80、90和00年代出生的新加坡人，在安家立业过程中对组屋居住环境新的诉求成为主流，位于中心区的长走廊型组屋纷纷被拆除重建。

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