新加坡REITs庆祝20周年：砥砺前行，踵事增华

新加坡拥有亚洲最多元化的REITs市场，也是亚洲除日本最大的REITs市场。新加坡REITs市场这趟充实的旅程始于2002年。

来源：新交所

新加坡的第一只REITs在2002年落地

2002年7月17日，新加坡交易所集团（以下简称“新交所”）成功迎来了嘉茂商用信托（CapitaMall Trust）的上市。嘉茂商用信托专注于投资新加坡优质的创收型商场物业，收入主要来自各种不同的本地和国际租户缴付的租金。信托的初始资产包由三处来自邻里和市区的主要商场组成，为信托的发展带来很好的基础收益。在嘉茂商用信托的上市典礼上，淡马锡执行董事何晶女士在演讲中做了一段富教育意义且具前瞻性的开场：

“REITs将大规模的房地产统一单元化为较小的标准投资单位。这允许投资较小的个人投资者可负担起投资大物业或象征一篮子物业的股票。它还为此类投资提供流动性和二级交易机会。这使得机构和散户投资者能够参与投资具流动性的房地产投资组合。

新加坡和亚洲的REITs市场仍处于萌芽阶段。但随着亚洲的高储蓄率，这里的机构基金的增长，以及亚洲人对房地产投资的内在兴趣，这个市场有潜力大幅增长。

我希望嘉茂商用信托的推出将为更多本地和国际REITs在这里上市提供催化剂。”

图一：嘉茂商用信托初始资产组合的三处资产

新交所REITs资产的多元化

2002年7月这第一只REITs的上市为新加坡REITs市场开启了无限的发展空间。从那开始，新交所采取了国际化、多元化发展REITs市场的战略，迎来了一个比一个精彩的REITs资产组合，落地一个接一个新的资产类别证券化。在迎接了第一只商场物业REITs后，新交所也在4个月后迎来了腾飞发起的第一只工业资产REITs。隔年8月，新交所通过持有中国香港资产的置富产业信托 （Fortune REIT）落实了跨境资产REITs的战略，而这个跨境战略也在2005年持有多国资产的丰树物流信托得到了深化。新交所80%的REITs拥有新加坡以外的资产，最近的10只REITs IPO的几乎所有资产均在新加坡境外，明确显示新加坡已经转型为REITs上市的国际枢纽。产业类别方面，新加坡挑了最贴近民生的商场启动REITs市场，随后也逐个落地工业园、写字楼、酒店、住宅、物流仓储、数据中心、医院、奥莱、超市等资产组合。

图二：新加坡REITs市场发展主要里程碑

丰富的投资者群体支持新加坡REITs蓬勃发展

新加坡REITs市场另一重要特点是拥有个广泛且熟悉REITs市场的投资群体。新交所有非常多具吸引力的增量投资群，丰富的机构投资者群体包含了国际各大主权基金、保险基金、成长型基金和对冲基金，当中有超过1300家全球基金将总部设立在新加坡，为投资新交所上市的标的提供很大的便利。

新加坡私人财富产业的增长也是新加坡资本市场，包括REITs市场被看好的重要因素。瑞士私人银行资产的年涨幅在2%-3%，但新加坡私人银行的高净值客户年增幅却在15%左右，可见新加坡私人银行引进的资金增量将会非常显著。新加坡家族信托的数量也呈现翻倍式的增长：

2019年新加坡引进超过100个新的家族信托，到了2021年这个增幅达到超过400个。新加坡金融管理局也规定家族办公室的基金公司需要在任何时间点将其资产管理规模的至少10%或新币1000万投资于新加坡的本地投资，而新交所上市的REITs就在“本地投资”的范围之内。

新加坡的散户投资人也是REITs市场的投资主力之一。新加坡REITs市场自2000年初为发行第一只REITs开始投资者教育投入后就从没停止。新交所、各大中介机构和REITs发行人通过传统券商经纪网络、网络券商和散户投资者协会与散户社区互动，向他们介绍REITs的特性和影响REITs表现的大环境因素。

新交所的REITs产品助国际的资产原始权益人和亚洲资本获得了高效的对接，给扎根于新加坡的全球机构投资人找到了多一种近传统固收产品的收益稳定的投资产品，让房地产成为新加坡散户投资人触手可及的投资类别。

重视市场反馈的监管模式：便利上市，推动扩募

很多在新交所已上市的REITs都表示新加坡REITs市场相比其他REITs市场最特别而且最有优势的地方就是它重视市场反馈的监管模式。随着REITs市场的开放，新加坡的监管机构对于发起人的质量和投资人熟悉REITs产品的程度也更关注。新加坡金融管理局和新交所屡次接受市场反馈，通过监管框架的调整和上市规则的修订，协助已上市的REITs应付不同经济周期带来的融资挑战，也为迎来新地区的发起人和资产提供更大的便利。新加坡监管机构注重企业治理的态度也让新交所上市的REITs受到国际认可。

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