新加坡REITs庆祝20周年：砥砺前行，踵事增华

在新加坡各个机构的努力下，到新交所上市REITs的来自全球的发起人有机会享受到比在自己国家发行REITs还优惠的税收环境，增发融资的方式和流程都更市场化。新交所REITs的扩募机制和上市公司基本上相同，所采用的扩募规则也一致，这为服务REITs扩募的中介机构带来很大的便利性。因此，新交所REITs的扩募活动非常活跃，2021年我们就看到新交所REITs进行了超过31亿美元的扩募，所融资金也顺利的投入到了不同资产类别的收购。

图三：新加坡REITs IPO和扩募规模 （亿美元）

与此同时，新加坡也通过补贴政策减低REITs发行人的上市成本，每单补贴金额可高达200万新元，以最直接的方式支持REITs市场扩大。今天的新加坡REITs市场在政策和规则上可以说是众多亚洲REITs市场当中最符合市场需求的，而且在平衡发起人、发行人和投资人利益方面也是最成功的。

今日的新加坡REITs市场

20岁的新加坡REITs市场对于全球REITs市场的发展更有担当和贡献。新交所的REITs按市值占了亚洲REITs市场的近30% （日本占近50%）。经历了2008-2009年的金融危机和此次疫情带来的不确定环境，新交所REITs在市场震荡中展现韧性，见证了7次的REITs合并，留下了43只总市值达1110亿新元的代表性投资产品。新交所的REITs在新加坡和国际各大REITs指数里也常见，新加坡市场的良好流动性为REITs进入指数提供很好的支持。由REITs指数延伸出的产品还有ETF和期货。新交所目前有5只ETF的成分股是包含了新加坡的REITs，截至2022年6月，总在管资产为8.27亿新元。新交所也于2020年推出了亚洲第一只国际REITs期货，新加坡富时EPRA Nareit亚洲（除日本外）指数期货和新交所iEdge S-REIT领先指数期货。这两只期货产品都是根据美国商品期货交易委员会的指导原则设计，向美国和全球机构投资者广泛发行，所追踪的REITs指数就包含了新交所的REITs。

注：RHT Health Trust 作为现金信托和Eagle Htrust 停牌，不包含在以上表中 图四：新交所上市的43只REITs

丰富全面的新加坡REITs市场还有成长空间吗？

随着可持续发展日益成为房地产行业中的一项商业原则，绿色建筑也越来越多的进入到基金和投资组合。像全球范围内的许多其他政府一样，新加坡推出了各种促进能源使用效率的计划，例如建筑物的绿色建筑标签计划和用于行业的节能技术的补助金。成熟的企业和投资者可持续发展战略正改变REITs维持运营资金健康水平的能力的基本面。积极跟踪关键环境指标的REITs能够更好地采取积极主动的方法防止运营成本增加，拥有绿色建筑认证资产的REITs还可以降低其投资组合中持有因为不符合日益严格的建筑法规而面临贬值或出租率下降的风险。管理这些风险可创造长期价值，推动可持续的财务业绩并增加股东价值。新交所的REITs会在市场推动更大效益下积极探索纳入可持续发展建筑，也在物业管理方面积极采用价值管理模式，发挥绿色金融优势。

社会老龄化及传统观念的改变，生活方式与企业运营模式的转变等都会带来地产业态的进化。自助仓、高标仓、共享办公场所、养老院、学生与劳工宿舍、停车场、教育设施都是在这进化下可能产生的REITs潜在投资标的。在疫情下，市场也看到了多元化资产REITs在分散市场风险的能力。新加坡市场只要保持对资产类别的开放就可以支持到REITs的避险策略，为投资人带来更能抗市场风险的投资产品。对于保持开放的新加坡REITs市场，新的业态所带来的机会是无限的，投资人也会因为业态上的创新开放而对新交所的REITs保持期待。

结语

新加坡REITs市场从调整基础框架，强调治理和投资者沟通，到通过加强社会责任和保持开放态度实现可持续性发展，每一步都会稳健的走在市场前头，满足市场的期望。

感谢这一路来为新加坡REITs市场付出的发行人、中介机构和投资人。在大家这20年的支持与信任下新加坡REITs市场砥砺前行，成就斐然；我们将共同在这良好的根基上踵事增华，创造辉煌！

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