开发商求地若渴 集售市场Enbloc回暖

今天上半年，集体出售市场共有10个住宅和商住项目，以及一个商业项目成交，总额约22亿元，已与去年全年总额不相上下。

其中，七个成功找到买家的住宅项目，总成交额达到5亿2946万余元。

价格最高的是第二次推出集售的裕廊区项目湖畔公寓(Lakeside Apartments)，以2亿7390万元成功出售，比保留价高14%。

至于集体出售成功的商住综合项目则有三个，包括备受瞩目的东陵购物中心(TanglinShopping Centre)和有“小泰国”之称的黄金坊(Golden Mile Complex，分别以8亿6800万元和7亿元完成交易。

成交项目当中有七个属于永久地契，一个是999年地契，两个是99年地契。

博纳产业(Propnex)总裁依斯迈(Ismail Gafoor接受(联合早报》访问时说，由于政府认为房价上涨过快，去年12月出台降温措施给旺盛的市场降温，但楼市依然显现韧力。

“尽管采取降温措施，我们观察到组屋提升者的需求仍然很抗跌，这从最近几个月一些新登场项目的亮眼表现，以及组屋转售市场的良好情况，可见一斑。"

他指出，尽管市场存在一些不明朗因素，但发展商并未知难而退，而是继续在集体出售市场寻找机会。

截至今年第一季末，发展商未售出的新推出单位的库存徘徊在1万4000个单位左右，这是自2017年第二季以来的最低水平，当时未售出的单位是1万5058个单位。

依斯迈说:“许多发展商目前正在寻求填补土地库，并积极在售体出售市场寻找好的机会。"

高纬环球(Cushman& Wakefield)研究部高级经理黄显洋受访时说，集体出售市场在上半年的表现，反映发展商对我国私宅市场的前景仍有信心。

尽管如此，目前集售市场的交易量，仍然远不如2018年集售市场巅峰时的超过100亿元交易额。

市场缺乏合理定价地段

仲量联行(JLL)资本市场执行董事陈鸿文受访时指出，虽然新一轮降温措施使得发展商保持谨慎态度，但影响集体出售市场的因素，更多是因为市场缺乏合理定价的地段。上半年，有几个集售项目无人问津，或只收到低于保留价的竞标。

据他观察，上半年发展商进入住宅集体出售市场的意愿，并没有被降温措施削弱，理由是定价合理的住宅土地供应仍严重短缺。随着问题继续存在，发展商将继续寻觅住宅用地。

第一太平戴维斯(Savills]投资销售和资本市场副执行董事陈威礽受访时则指出，发展商普遍求地若渴，但自新一轮降温措施推出以来，发展商已变得非常谨慎和精挑细选。

他发现，发展商主要对拥有介于50个至200个单位的中小型项目感兴趣。这是因为发展商若无法在五年期限内实完所有单位，将得承担大笔额外买方印花税(ABSD)，导致他们对较大型的集售项目大多反应冷淡。

“白降温措旅宣布以来，发展商一直在等候市场“尘埃落定’，并观察新登场项目的需求和购买率。"

陈威初去求，从发投标政后地段的情况来看，发展商都在迫切填补土地库，尽管它们对土地价格有各自的看法。

分析巧指出，当前的集体出信市场，情况与上一轮集体出售热潮迥然不同。

依斯迈说，虽然过去一年政府信地计划下的地段竞标活动活跃，对私宅的需求也强劲，但这两年来的集体出售市场，与2017年的集售市场相比无疑更具挑战性。

除了因为发展费和建筑成本不断上涨，集售项目达成交易的成功率低，当中的一个关键是发展商与集售项目的屋主和业主，对价格的预期出现落差。

他表示，一般情况下，屋主和业主会从近期的政府售地招标中寻找线索，但开出的价格往往高于大多数发展商所愿意支付的价格。

一此无法成功售出的集售项目。大多是保留价高昂的大型项目，有些保留价超过了10亿元。由于这些项目的发展规模和成本庞大，这对发展商来说都是风险很高的投资。

展望集售今年下半年和明年的表现，分析师都认为发展商出手将更为谨慎。

依斯迈说，考虑到建筑成本高涨。利率上扬，以及近期政府售地和集售情况促成基准地价上升，集售项目要成交会面对越来越具有挑战性的环境。

传春景花园已成交

一周前，市场也传出集售项目春景花园(Chuan Park)以私下协议的方式成交。

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