新加坡买房实战经验总结

核心中央区的房地产市场

就新加坡的豪华住宅市场而言，武吉知马、荷兰路、东陵、乌节路、中央商业区和滨海湾这些区域是重中之重，豪华住宅云集的精华地段。豪宅市场自2017年开始触底反弹，数十处私宅项目集体出售地价屡创新高，政府售地计划的地价也是不断攀升， 发展商的新项目发售价也是水涨船高，整个高档住宅市场进入了新一轮上升期，而且越来越多的公寓项目的售价超过了$3000元。

不约而同地，在毗邻这些豪华住宅区的其它中央区的新住宅项目的售价也超过了$2500元。譬如位于欧南园广东民街的Sky Everton 高层公寓平均尺价超过$2550元，最高售价$2895元（2卧房单位）。就连位于盛港万国地铁站的商住综合项目的Sengkang Grand Residences在去年开盘时多达45套1-2卧房单位成交尺价超过$1800元，最高尺价达创纪录的$1898元， 这在过去是不敢想像的。

话说回来，在核心中央区地段，永久地契的私宅项目最新成交尺价也重新突破了$4000元, 譬如乌节林荫道的豪华公寓-铂瑞雅居（Boulevard 88）的四套顶层豪宅在2019年的成交尺价都在$4899～5125元之间。就连准豪宅区-第十五邮区的东海岸黄金地段，永久地契的公寓项目也取得了$3000元以上的尺价。位于Amber Road的Coastline Residences公寓在2019年的一套721平方英尺的2卧房单位创造了$3010元的尺价，而且同一项目的其它5套公寓单位（面积介于721～2885sqft）的成交尺价也超过了$2800元。

乌节路私宅市场

让我们回到乌节路一带的私宅市场。位于乌节路购物带南北两侧的大片住宅区是本地最为顶级的私人住宅聚集区，可谓高档公寓林立，“楼王”频现。西到东陵路使馆区和新加坡植物园，东到多美歌地铁枢纽转换站，从东到西沿着乌节路两边绵延数公里。而且周围环境优美，绿树成荫，不愧是喧嚣闹市胖的宁静府邸。这一带既有99年地契的公寓楼盘，也有永久地契公寓项目；既有深宅大院，设施完善的大型楼盘，也有临界而居的精巧楼盘，买家选择多多。

先说在乌节路北侧的私人住宅区，自西向东从纳森路(Nassim Road), Anderson Road(安德森路), 阿莫园 (Ardmore Park), 史蒂文路（Steven Road), Scotts Road, 经禧路（Cairnhill Road)，翡翠山（Emerald Hill）一直延伸到多美歌（Dhoby Ghaut）地铁枢纽。这一大片地段，无论从尺价和总价位来说，以纳森路和阿莫园一带的私宅售价最高.

在乌节路南侧的高档住宅区，从自东从基里尼路 (Killiney Road)，格兰芝路（Grange Road），利安尼山路（Leonie Hill Road）、 巴德申山/巴德申路（Paterson Hill/ Paterson Road）、安哥烈园（Angullia Park）、乌节林荫道（Orchard Boulevard）, 卡斯加登路/卡斯加登径（Cuscaden Road/Cuscaden Walk）、汤林生路（Tomlinson Road）、一直向西延伸到东陵路（Tanglin Road）。这片乌节路南部住宅区以乌节林荫道，安哥烈园，卡斯加登径和利安尼山路的公寓售价最高。

从乌节路购物带再往南走几分钟，就进入私宅云集的里峇峇利（River Valley） 私人住宅区。这一带地理位置优越，往北靠近新加坡顶级购物娱乐带 – 乌节路，往东南方向靠近中央商务区，往南就到达本地旅游知名景点之一 – 新加坡河和罗宾森码头。这里住宅一直以来都受到外籍人士的青睐。过去几年，里峇峇利和临近地区陆续推出了几处高档公寓项目。

2015年推出市场的位于利安尼山路的99年地契的OUE Twin Peak和格兰芝路的永久地契的格美华庭（Gramercy Park）。2017年推出的位于利安尼山路的永久地契公寓银峰（New Futura）和位于马丁广场（Martin Place）的99年公寓玛庭豪苑（Martin Modern）。2018年推出位于圣多马士径（Saint Thomas Walk）的永久地契公寓圣多马士8号 （8 Saint Thomas）。

2019则推出位于位于夜店Zouk旧址新加坡河畔的豪华私宅项目瑞雅嘉苑（Rivière），平均售价从2886元起。The Avenir在2020年1月11号开盘后卖出了20套单位，售价介于每平方英尺$2960元至$3564元。从这可以看到一个明显趋势，就是豪华公寓项目售价从2017年节节攀升，到2020年1月依然维持在一个历史新高。

而大型永久地契公寓项目在乌节路核心市区的供应非常有限，深受国内外买家的欢迎，平均售价超过$3000～3300元，而位于这些传统住宅区的大型99年地契公寓项目的平均售价超过$2800元。所以无论从高档公寓市场的稳健表现来看，还是从市场供应紧缺来看，从地段优越性上来看， 还是从发展商的信誉方面看，乌节路一带的公寓定价也是非常符合市场预期的。

核心市区 (Downtown Core) 房地产市场

让我们回到滨海湾和中央商业区这一大片地区。滨海湾和中央商业区是新加坡的经济心脏，这里集中了新加坡的几乎全部摩天大楼, 跨国公司云集, 是世界著名的金融中心之一和新加坡重要旅游景点。对于寸土寸金的新加坡来说，政府也充分认识到专业商业区（CBD）的重要价值。

为了进一步激活和充分利用中央商业区的黄金地段， 增加该区在夜晚和周末缺乏活， 加大CBD区域内零售设施和维持周末和下班的访客流量和优化居住功能, 新加坡政府多年来致力于不断改革和转型中央商业区, 其中就包括引入更多的住宅项目，把中央商业区和滨海湾升级为一片集合国际化工作、优质生活和休闲娱乐为一体的大型综合社区。

驰名海外的滨海湾金融中心和滨海湾金沙酒店就是其中的杰作。也出现了滨海舫（The [email protected] Bay）和滨海湾居（Marina Bay Residences）等豪华私宅项目，这些新项目强调“融合工作、生活和玩乐于一体”的生活方式，受到买家欢迎，促使中央商业区成了高档私宅林立的另一个黄金地区。

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